Предисловие. Начну с того, что юридическая проверка квартиры перед покупкой в Украине завист от её типа. Да-да, покаместь я расписала все нюансы только для Украины. Моя статья условно разделена на две части: а) особенности юридической проверки квартиры в новостройке, б) юридическая проверка квартиры со вторичного рынка. Буду придерживаться этой структуры ниже.
Содержание:
- Юридическая проверка квартиры в новостройке
- Юридическая проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке
- Что доложен знать юрист для проверки квартиры перед покупкой?
- Главные ошибки юристов при проверке квартиры перед покупкой
Юридическая проверка квартиры в новостройке
Проверка разрешительных документов
Строительство любого объекта недвижимого имущества должно сопровождаться разрешительной документацией. И вот мы проводим юридический анализ квартиры. У застройщика мы должны запросить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок под объектом строительства или договор аренды земельного участка.
Также, проверить земельный участок и его целевое назначение можно самостоятельно на правительственных сайтах:
- Публичная кадастровая карта (https://map.land.gov.ua/).
- Онлайн дом юстиции (https://online.minjust.gov.ua/).
Для того чтобы осуществлять строительную деятельность, застройщик должен получить ряд разрешительных документов, среди которых: декларация на начало выполнения строительных работ, лицензия на осуществление хозяйственной деятельности по строительству объектов с соответствующим классом последствий, технические условия на водоснабжение, водоотвод, газоснабжение, электроэнергию, и тому подобное. Подлинность и срок действия этих документов также проверяется в государственных реестрах.
Проверка квартиры перед покупкой по открытым реестрам
Через открытые реестры можно получить информацию о предприятии, наличии судебных дел, налоговом долге, а также финансовой отчетности. К слову, этим способом часто пользуются бизнесы перед заключением договоров (этакий способ проверить партнёров на честность). Из моей практики можно выделить ТОП-5 наиболее простых инструментов дающих максимум информации для проверки квартиры в новостройке, это:
- Государственный реестр вещных прав (https://online.minjust.gov.ua/). Справку из реестра можно получить с помощью ЕЦП. За получение документа взымается плата (какая указывать не буду, потому как ставка изменяется время от времени).
- Реестр физических лиц-предпринимателей, юридических лиц и общественных формирований (https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search). Позволяет проверить актуальные данные о предприятии на дату запроса. Есть также расширенный платный запрос о данных по предприятию.
- Реестр строительной деятельности (https://e-construction.gov.ua/reestri). Позволяет проверить декларативные документы, ведомости о застройщике и уполномоченных лицах.
- Реестр судебной власти (https://court.gov.ua/fair/). Из него можно получить информацию о наличии судебных производств по застройщику и его подрядчикам.
- Реестр налоговой (https://tax.gov.ua/businesspartner). Позволяет проверить наличие налогового долга.
Конечно, есть еще масса удобных реестров для проверки квартиры перед покупкой. Это и OpenDataUA, и YouControl, и разные стартап-проекты. Они могут быть более удобными для пользователя, но необходимо учитывать, что информация, указанная в них может обновляться раз в несколько дней, а значит, проверка может оказаться не на 100% точной. Следовательно, данные лучше всего получать из государственного первоисточника.
Проверка квартиры перед покупкой: вопросы к застройщику
Если застройщик уже имеет объекты, введенные в эксплуатацию, я советую обращать внимание именно на них. Вот два ниболее важных вопроса к застройщику, которые требуют ответа сразу:
- Были ли соблюдены сроки ввода в эксплуатацию?
- Исправно ли работают коммуникации?
- Что с сайтом и другими рекламными кампаниями?
Вопросы можно задать жильцам, уже купившим квартиру. Теперь о сайте, так сказать о внешних проявлениях. Присмотритесь к сайту – есть ли фото/видео фиксация этапов застройки? Может разрешительные документы? Разместили ли проект договора на сайте? Насколько коммуникабелен и оперативен отдел продаж? Как они отвечают на вопросы? Какие отзывы есть о застройщике?
Разумеется, отзывы – это довольно субъективное мнение о застройщике. Поэтому, мы в своей работе обращаемся к документам и реестрам.
Екатерина Малиновская, юрист
Проверка договора
Договор в данном случае это самое важное. Именно он служит основанием для дальнейшего получения права собственности на квартиру.
На что обратить внимание в договоре?
- Реквизиты контракта. Также посмотрите есть ли номер, этаж Вашей будущей квартиры, площадь. Правильно ли указаны Ваши паспортные данные и реквизиты застройщика, уполномочен ли подписант на составление подобного вида договоров?
- Форма контракта. Довольно часто застройщики заключают договора купли-продажи имущественных прав в простой письменной форме, а вот договор купли-продажи имущества должен быть нотариально удостоверен.
- Цена договора и форма расчета. Застройщики указывают стоимость договора в валюте и иногда по фиксированному курсу, отличающемуся от официального.
- Также следует проанализировать пункты по форс-мажорным обстоятельствам и штрафным санкциям.
Юридическая проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке
Проверка правоустанавливающих документов
Как и в случае с первичным жильем, проверка документов является первым и, возможно, основным пунктом. Если при покупке жилья в новостройке мы имеем дело, как водится обычно, с юридическим лицом (компанией), то во вторичке обычно продавцем будет физическое лицо, т.е. обычный человек. Следовательно, требуется проверять больше документов и появляется больше рисков быть обманутым, но обо всём по порядку.
Документы, которые необходимо запросить у собственника, чтобы проверка квартиры перед покупкой была максимально детальной:
- договор купли-продажи,
- договор мены,
- дарственная либо свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, извлечение из реестра вещных прав.
Обращаю отдельное внимание: намного реже – решение суда. Дополнительно, стоит позаботиться о получении копий паспорта собственника, технического паспорта, а также других документов, которые подтверждают право собственности на имущество.
Кроме того, что необходимо убедиться в том, что документы подлинные, рекомендую также сверить планировку будущего жилья.
Проверка квартиры перед покупкой по открытым реестрам
При проверке вторичного жилья механизм проверки похож на проверку первичного, но все же имеет некоторые различия.
В данном случае обязательно проверяем Государственный реестр вещных прав (https://online.minjust.gov.ua/), реестр судебной власти (https://court.gov.ua/fair/) на информацию о том, является ли квартира предметом спора, реестр должников (https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors).
Дополнительно, за информацией можно обратиться в БТИ.
Как проверить собственника вторичного жилья?
После получения документов и паспорта собственника, проверки их на соответствие, мы можем определить подлинного собственника жилья. Бывают случаи, когда вместо собственника действует доверенное лицо, либо родственник, либо риэлтор.
Важно установить контакт именно с собственником жилья, и убедиться в его намерении продать квартиру.
Также, необходимо получить информацию о всех прописанных жильцах. Для этого, собственник должен обратиться с запросом в ЦНАП. Дополнительно, рекомендуем запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Стоп-факты перед принятием решения о покупке квартиры
При покупке жилья, будь то вторичная, либо первичная недвижимость, необходимо обращать внимание на все факторы в комплексе и оценивать каждый объект индивидуально.
В любом случае, потенциальный покупатель принимает решение о покупке квартиры на основании предоставленного нами анализа самостоятельно. Но есть ряд СТОП-факторов, когда мы настоятельно не рекомендуем жилье к покупке. Среди них:
1. Наличие отягощений
Есть ситуации, когда даже законный собственник не может продать жилье. Казалось бы – все документы в порядке, но есть отягощения – например, арест. До снятия ареста отчуждать квартиру нельзя, а незаконные действия насчет отягощенного имущества влекут за собой уголовную ответственность.
2. Отсутствие разрешительных документов
Данный случай больше относится к новостройкам. Так, например, начинаем проверку объекта, и оказывается, что декларация не подана, или аннулирована строительная лицензия у кого-то из подрядчиков. Понятно, что строительство в любой момент может быть «заморожено», а значит, инвестор может потерпеть убытки.
3. Наличие открытых производств
В данном случае необходимо анализировать все судебные решения касаемо как квартиры, так и дома в целом. Так, может оказаться, что судебные производства имеются, но они, например, не относятся к предмету анализа.
Так, например, компания-застройщик судится с налоговой. Казалось бы, основание для фактора риска. Но, открываем документы по делу, и видим – что причина в невовремя поданной налоговой отчетности.
Иногда, наоборот, объект уже введен в эксплуатацию, и почти все квартиры раскуплены, и цена отличная. Но, в Судебном реестре есть ряд решений по поводу незаконности введения дома в эксплуатацию, причем суды тянутся годами. Конечно, купить такой объект возможно, но риск покупателя в данном случае не оправдан.
4. Банкротство застройщика
Конечно, о банкротстве застройщик не объявляет на своем сайте и в социальных сетях (было бы для меня, как юриста, упрощением в работе 🙂 ). Но если застройщик объявлен банкротом или имеет значительный налоговый долг – относим объект к крайне не рекомендованным к покупке.
Что доложен знать юрист для проверки квартиры перед покупкой?
В данном случае, основной совет – уметь анализировать ситуацию в целом и смотреть глобально. Кроме умения пользоваться реестрами и знать тонкости оформления документов, юрист выступает и как технический специалист и как психолог.
Иногда, могут пригодится нормы законодательства, которые, казалось бы, к ситуации купли-продажи жилья отношения не имеют.
Например, продается квартира во вторичке. К документам вопросов нет, реестры чистые, хозяин беспроблемный. Открывает техпаспорт, и видим, что огромного панорамного окна в нем нет, или например, была перепланировка и одна из стен – отсутствует. Казалось бы, моя квартира, что хочу, то и делаю в ней. Но. Соседи обратились в органы архитектурной инспекции, которыми было выдано предписание окно заложить и вернуть стену в первичное состояние. Хозяин с соседями переругался и квартиру решил продать.
Не имея элементарных навыков в технической инвентаризации, коими, юрист, казалось бы, и не должен обладать, данная проблема никогда и не была бы обнаружена. Пока новому хозяину не пришло бы «письмо счастья», и который бы не понес эти убытки.
Также, бывают ситуации, когда у покупателя горят глаза, и он уже видит свою жизнь в новой квартире, но проведя юридический анализ, мы понимаем, что объект проблемный. Иногда были случаи, когда приходилось убеждать заказчика увидеть и трезво оценить существующие риски.
Иногда, на клиента может «давить» риэлтор. «Только сегодня и только для Вас… у меня еще покупатель, и он готов вносить задаток …» – говорят клиенту, и он начинает терять голову. Покупка собственной недвижимости – это ответственный шаг, который следует совершать с холодной головой. Помощь юриста, как незаинтересованной стороны, в данном случае необходима.
К тому же, не стоит забывать, что зачастую именно юрист коммуницирует с БТИ, нотариусами, государственными органами и различными службами.
Главные ошибки юристов при проверке квартиры перед покупкой
1. Не проверять документы
Иногда встречаются настолько умелые подделки, что отличить от оригинала документ практически невозможно. Тут на помощь приходят дополнительные проверки по реестрам. Действительно ли был использован нотариальный бланк на данный вид сделки? Внесен ли техпаспорт в реестр? Каждый документ мы подвергаем сомнению, чтобы убедится в его подлинности.
2. Не проверять родственников владельца
Если речь идет о вторичной покупке жилья, то нельзя снимать со счетов родственников продавца. В учет идет много факторов: это может быть и согласие супруга, и наличие малолетних детей, и наличие прописанных родственников, которые не проживают с собственником. Всех их нужно учесть при формировании заключения.
3. Не читать договор
В данной статье я указываю, что при покупке первички договор – один из самых важных инструментов.
Данная же ошибка относится больше к вторичному жилью. Казалось бы, у нотариуса есть примерная форма договора, он по ней работает и все прекрасно, вопросов не было. Но, не стоит исключать человеческий фактор – в договоре могут быть как технические ошибки, на которые клиент просто не обратит внимания, так и юридические. Для полного анализа желательно ознакомиться с проектом договора и также провести его анализ.
Екатерина Малиновская, юрист
4. Не давать заключения о целесообразности приобретения кваритры
Тут есть два варианта: а) заключение могут вам дать усно, б) дать письменно, но понять о чём там написано будет сравни чтению на абсолютно незнакомом языке. Первый вариант – это без всяких сомнений жутчайший и очень явный показатель отсутствия компетенции (что в мире академиков зовется “мискондактом”, уж простите за кальку с английского). Нет подтверждения на бумаге – задумайтесь, что это за специалист такой, опасающийся своего слова.
А теперь в кратце пройдусь по второму варианту. Дело в том, что многие юристы дают письменное заключение, в котором расписана и вся нормативная база, и огромное количество скриншотов, решений суда, выписок из реестров и всего прочего. Но простой обыватель, далекий от юридических тонкостей, не понимает, что же юрист хотел этим сказать. И клиент не получает ответ на самый главный вопрос – стоит ли ему покупать данную квартиру?
Понятно, что юрист не делает выбор за клиента. Но описание рисков при принятии того или иного решения, промежуточные выводы к каждому блоку информации дают более точное понимание для клиента, и, опираясь именно на разъяснения (а не субъективное мнение) юриста, клиенту проще сделать свой выбор в пользу того или иного объекта.
