Как купить пай земли в Украине?

Открытие рынка земли

После открытия рынка земли в июне 2021 года граждане Украины могут покупать и продавать землю. Всё чаще люди задаются вопросом, как купить пай земли в Украине? Такие сделки регулирует Земельный кодекс, а также другие акты, регулирующие продажу земли сельхоз. назначения. 

На первом этапе реформы землю могут купить только обладатели украинского паспорта (т.е. только физические лица). Продажа же для юридических лиц (например, для фирм) будет возможна после 2024 года. Также установлен лимит на покупку – до 100 гектар в “одни руки”.

Покупка пая требует подготовки как со стороны покупателя, так и продавца. Как правильно купить пай земли в Украине я расскажу ниже☟.

Как продать пай?

Процедура продажи пая

Продавец должен проверить, внесен ли его участок в публичную кадастровую карту. Если участка нет— нужно получить кадастровый номер. Если же участок внесен, необходимо собрать документы для сделки. Среди них: извлечение из государственного земельного кадастра, извлечение (либо информационная справка) из реестра вещных прав на недвижимое имущество. Будет также нужна справка об экспертной оценке и справка о нормативно-денежной оценке участка. 

Продавец должен иметь счет в украинском банке, на который будет принята оплата. Согласно закону, сделка будет проводиться только по безналичному расчету. 

Что делать, если участок не внесен в публичную кадастровую карту?

Без кадастрового номера продать пай невозможно, так как именно он является идентификатором Вашего участка. Чтобы внести участок на кадастровую карту, необходимо обратиться в землеустроительную организацию, либо частному инженеру-землеустроителю, который внесёт пай в земельный кадастр.

Как получить извлечение из государственного земельного кадастра?

Извлечение можно получить на сайте Госгеокадастра через «электронные сервисы». За получение извлечения взымается плата.

Полный список документов для продажи пая 

Итого, для продажи пая нужно иметь на руках:

1. Госакт, либо другой документ подтверждающий право собственности на пай
2. Паспорт, код ИНН 
3. Извлечение из Государственного земельного кадастра 
4. Справки о нормативной денежной оценке и экспертной оценке 
5. Выписка из банка об открытии счёта

Как купить пай земли в Украине юридически правильно?

Для совершения сделки покупатель должен подтвердить источник дохода. Это может быть зарплата, сбережения, кредитные средства. Дополнительно, покупатель должен предоставить нотариусу информацию о том, является ли он учредителем какого-либо предприятия. Если покупатель является учредителем, то ему нужно подтвердить, что на балансе предприятия или предприятий нет земельных участков площадью больше ста гектаров.

Также, нужно учесть семейный статус обоих участников сделки. Если у продавца есть супруга или супруг, то они должны выразить согласие на продажу, а в некоторых случаях согласие на покупку должна дать жена или муж покупателя (зависит от документов собственника).

Земельный участок как объект инвестиций в Украине

После открытия рынка земли, многие предприимчивые украинцы задались вопросом, как инвестировать в такой инструмент, как земля, и выгодно ли это. 

Есть несколько вариантов, как инвестировать в землю в Украине. Среди них: 

1. Покупка с целью перепродажи. Экономисты утверждают, что после 2024 года, когда рынок откроется для юрлиц, спрос на землю вырастет в несколько раз. Соответственно, можно купить землю дешевле сейчас, а спустя время перепродать дороже. Также, в среднем цена за гектар земли растёт на 6-7% ежегодно.
2. Покупка с целью сдачи в аренду. Механизм такой же, как с арендой квартир. Покупаем пай, заключаем договор аренды с агрохолдингом/фермерским хозяйством/частным лицом и получаем пассивный доход от сдачи в аренду. 

Важный нюанс: большинство вопросов аренды земли урегулированы законодательством, поэтому сильно завысить цену не получится. 

3. Покупка с целью получения прибыли от выращивания сельхозкультур. Данный вариант самый прибыльный, но самый рискованный. Собственник использует пай в своих целях, а пассивный доход получает от продажи продукции, которая выросла на его участках. 

Какие налоги на землю в Украине? 

О налоге на землю в Украину и льготных категориях

Налоги на землю в Украине регулируются Налоговым кодексом Украины. Для сельскохозяйственных земель ставка налога составляет от 0.3 до 1% от нормативно-денежной оценки. Нормативно-денежная оценка обновляется один раз в год. Ставку налога (т.е. значение в диапазоне от 0.3 до 1%) устанавливает орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок. 

Также, есть категории населения, которые не платят налог на землю. Среди них:

1. инвалиды первой или второй группы;
2. пенсионеры;
3. люди, которые воспитывают троих и больше детей возрастом до 18 лет;
4. ветераны, дети войны, участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС и другие категории граждан согласно законодательству;

Но, нужно сказать, что есть ограничения по площади участков для льготных категорий.

Какие налоги с инвестиций в пай нужно заплатить?

Довольно часто инвесторы, покупающие земельные участки в Украине спрашивают, следует ли, подобно законам некоторых западных стран (а в частности Германии и США), платить налоги в том случае, если земельный участок приобретается в качестве инвестиционного актива. Разумеется, согласно принятой классификации в экономике, земля считается материальным основным активом. Однако, даже если вы приобретаете землю с целью, скажем, дальнейшей перепродажи либо же изменения целевого назначения этого участка, либо с целью строительства, сдачи в аренду – в этих случаях, хотя это и будет инвестированием, но вы все таки не будете считаться инвестором в понимании украинского налогового права. Нужно будет лишь исправно платить налог на землю, о котором я написала выше. Если земля будет куплена юридическим лицом (что будет возможно сделать после 2024 года), то это юридическое лицо будет платить налог с доходов, согласно выбранной системе налогообложения. 

Юридическая помощь при покупке или продаже пая

Оформляя сделку купли-продажи земельного участка (пая), возникает огромное количество нюансов, связанное с оформлением документов: начиная от получения кадастрового номера или регистрации и заканчивая вопросами налогообложения и размера пошлин у нотариуса. Разобраться во всей процедуре, а – что главное – сделать это правильно и без риска для кошелька возможно при помощи квалифицированного юриста. 

5.1 Что нужно юристу проверить перед покупкой пая?

Юрист должен проверить подлинность документов, причины возникновения права собственности на земельный участок, наличие отягощений, запретов на отчуждение земельного участка. Юрист изучает все документы продавца, покупателя, извлечения из реестров, информацию ГЗК (ДЗК), решения местных советов (по месту нахождения участка). Также юрист проверит проект  договора купли продажи земельного участка, который обычно составляет нотариус. Если возникают риски, исходя из договора, юристу необходимо об этом незамедлительно сообщить клиенту перед совершением сделки.

5.2 Какие риски мы, как юристы, можем предотвратить?

Из моей практики наиболее частыми случаями срыва сделки были: 

1. риски связанные с покупкой земельного участка, который находится в аренде (если неправильно купить такой участок, то право собственности на него может быть аннулировано);
2. одна из сторон не уполномочена отчуждать участок (например:  внук хочет продать участок бабушки, а доверенность не уполномочивает его на ряд действий, необходимых при заключении сделки); 
3. продавец не предоставил полный пакет документов для продажи;
4. аресты, отягощения земельного участка.

5.3. Нотариальное оформление сделки с землей

Если вы решили  купить пай земли в Украине, то согласно закону это просто необходимо сделать через нотариальное оформление сделки купли-продажи земли (пая). Нотариус осуществляет сделку согласно утвержденной кабинетом министров нотариальной инструкции. Результатом осуществления сделки будет запись в реестре вещных прав (переход права собственности от продавца к покупателю) и нотариально заверенный договор купли-продажи, а также протокол проведения проверки покупателя в простой письменной форме.